为铁路走廊沿线的沉寂之地注入新的活力

杰米·肯尼迪|2020年8月19日

汽车黄金时代的经济增长，以及对道路的慷慨资助和对汽车的低税率，导致了郊区的经济增长。由于增长集中在远离城市核心的地方，与活跃的铁路走廊相邻或邻近的房产往往处于休眠状态，未得到充分利用。

现在，随着城市在满足住房、就业和交通需求方面面临越来越大的压力，这些土地越来越被视为开发机会，可以创造新的、有吸引力的城市便利设施，提供流动性和体验。直到最近，工业活动才离开中心地区，与此同时，规划和市场力量已确定其中一些地点适合住房和混合用途发展。如今，面临的挑战是如何平衡市政当局和铁路运营商的需求，创造功能性、吸引力和风险降低的开发项目，以充分实现占用和重新激活这些空间的好处。

我们城市解决方案团队的规划师和顾问杰米•肯尼迪(Jamie Kennedy)就铁路走廊附近土地上的城市发展项目提供了一些见解。

为什么城市发展发生在铁路走廊附近或周围?

加拿大许多主要城市中心的去工业化和快速增长的土地价值推动了对收购和重新开发铁路附近物业的兴趣。将这些用地由工业及就业用地改划为商业及住宅用地显著增加属性的值。这种持续发展的另一个原因是需要更好的公共交通系统。新的交通基础设施的资金正在通过私人开发公司寻求，这些公司的任务是将基础设施作为相邻开发的一部分交付。

在安大略省的背景下，由该省交通机构Metrolinx引入的开发商主导的车站交付模式增加了对铁路走廊相邻开发的兴趣。

虽然其中一些房产的价格很高，但始终具有吸引力的是，它们通常是有利的大片土地，在那里可以进行总体规划和/或创建新的城市空间。开发商认为这些土地是满足城市集约化需求的可行机会。认识到住房严重短缺的规划政策和城市，如果满足必要的市政规划要求，往往是可以调整的。

想要改造这些未充分利用土地的开发商面临哪些挑战?

想要改造这些土地的开发商所面临的主要挑战，通常与发展申请必须遵守的复杂监管程序有关，以便进行毗邻走廊的发展。在加拿大的许多城市，土地所有者在规划铁路走廊附近的新开发项目时，必须满足多个利益相关者的利益。至少，必须满足标准的市政规划要求。然而，开发计划还需要经过额外的同行评审阶段，并需要获得铁路运营商的批准。

铁路运营商和市政当局之间偶尔的利益冲突可能会使这一过程进一步复杂化。为了避免这些挑战，在设计过程的早期阶段将所有利益相关者都包括在内的协作规划过程可以显著提高成功的可能性。

在出现这些土地使用机会和趋势方面，查明和评估所有风险越来越重要。为了达到一定的密度水平，使开发商能够在提供具有综合交通基础设施的新开发地点时盈利，适当降低风险对这些项目的批准至关重要。

审查和批准过程涉及开发人员与多个涉众接触，以处理不同的需求和利益。由于居民迁入新居，对现有交通基础设施和环境造成的日益拥堵的影响也必须考虑在内。

围绕铁路基础设施创造城市环境的好处是什么?

加拿大各地的铁路运营商仍然强烈反对在活跃的铁路走廊附近进行新开发。然而，在加拿大最大的城市，住房需求的增加和土地供应的减少正在吸引私人投资和开发商的兴趣。

在多伦多，在活跃的铁路附近开发的一些好处包括提供急需的交通基础设施。通过私人开发协议获得新车站的资金，市政府和省政府可以继续满足该地区子孙后代日益增长的旅行需求。铁路走廊附近的开发也可以增加促进可持续旅行行为的机会，公共交通被整合到场地中。

这些发展还有助于实现市政当局制定的住房和就业增长目标，同时也有助于实现区域增长计划的长期目标。未充分利用的空间被重新激活和回收，成为高质量公共空间的一部分。如果做得有效，城市地区的集约化可以产生可持续的环境，从而产生以公共交通系统为基础的满足住房、经济和社会需求的混合用途社区。

毗邻铁路的发展项目涉及什么公共安全规定?

火车出轨时有发生。2018年，加拿大交通部记录了200多起主要轨道事故，包括脱轨和碰撞。在建议在铁路走廊附近进行任何新开发时，需要采取一揽子缓解措施，以减少与铁路运营有关的风险。

保护人民和财产免受铁路相关活动的影响涉及风险识别。例如，为了防止火车脱轨的可能性，“偏转”墙(或“碰撞”墙)被用来容纳铁路走廊内的火车。其他因素，如噪音、振动和空气质量，可能会影响场地未来居住者的健康和福祉，可以通过在建筑设计中使用特定的材料来缓解。在发展项目内采用多种缓解措施，往往是必要的，以确保发展地点得到持久的保护。

哈奇如何与公共和私营部门合作，为这些项目提供指导?

我们与公营及私营机构紧密合作，制订策略，减低铁路营运的风险。合作过程涉及铁路运营商和市政当局的参与和投入。我们与铁路运营商合作，以确保新的发展不会影响现有或未来的铁路运营。我们向市政当局和开发商提供技术专长，以评估在铁路邻近的情况下开发地点的可行性，并制定策略以满足必要的铁路安全要求。

由于铁路走廊的标准和法规在不断发展，将以前的解决方案作为未来的指导不再合适。因此，哈奇采用第一性原理的方法来解决这些挑战。作为城市规划师和工程师，我们在指导市政当局和铁路运营商做出平衡决策方面发挥了重要作用，并显著降低了城市发展对公共安全和铁路运营的潜在风险。

哈奇是如何在这一领域应用创新思维的?

虽然我们遵循标准的设计准则，但我们的多学科团队的技术知识和专业知识使我们能够创造创新的解决方案，帮助克服特定场地的挑战。我们不仅仅是从技术角度看问题。我们也会考虑其他因素，例如策略性土地用途规划，以及这些发展如何在未来更好地为城市人口服务。

我们最近在多伦多Lower Junction地区的工作就是策略性土地使用规划的一个例子。哈奇正在与每一位土地所有者合作，帮助他们在新兴的就业和住宅区开发房产，并以强大的交通连接为基础。作为更大的城市建设愿景的一部分，我们的目标是与发展界合作，改善新项目与当地和区域交通系统的整合方式。